인구 변화와 부동산 중요 용어 정리

매매와 전세는 언제나 뜨거운 감자이다. 2년 마다 찾아 오는 전세 상승분은 일반적인 월급으로는 메우기 힘들다. 최근에는 전세 물량조차 찾기 힘들다. 매매가에 가까운 전세는 집주인이 되기를 유혹하고, 정부의 저금리 정책과 함께 그 곳으로 간다.

최근에 매매의 유혹을 받으며 조사한 자료를 정리한다.

1. 국내 총 인구 변화
2. 부동산 중요 용어

금리와 가계 부체는 엇갈리는 의견이 많고 전문적인 부분이 있어서, 수요와 공급이라는 일반적인 원리로 바라본다. 주택을 공급으로 보고 인구를 수요로 봤을 때,저출산으로 오는 인구의 감소는 매매가에 영향을 줄 것이다. 반면 공급은 지속적으로 발생할 것으로 보이고, 노후 건물의 재건축은 "부동산 중요 용어" 정리에서 의미를 다루어 본다.

국내 총 인구는 5년을 단위로 조사를 하고, 2015년이 조사 년도라 최신 자료는 2010년이다. 이해를 돕기 위해 10년의 변화를 플롯했다.

베이붐 세대가 급격하게 줄어드는 구간으로 진입 중에 있고, 베이비들은 줄었다. 의학의 발달로 수명이 늘기는 하겠지만 한계가 있을 것이다. 이민자 정책과 같은 외부적인 인구 유입도 고려해 볼 수 있으나, 불안한 남북 정세나 현 출산 정책을 볼때 부정적이다. 멀지 않은 시점에 인구는 줄어 들 것으로 보인다.

다음은 부동산 중요 용어를 통해서 부동산 매매 시에 유의할 사항을 알아본다.

• 연면적 : 건물 전체 층의 바닥 면적의 합
• 용적률 : 지상층 연면적 / 대지 면적 * 100 (단, 주차장,주민공동시설,피난처 제외)
• 건폐율 : 건축 면적 / 대지 면적 * 100 

용적률과 건폐율은 괘적한 도시 공간을 위해서 주거 형태나 지역에 따라 법으로 제약이 있다. 또한 건축물은 감가상각되어 결국에는 0에 수렴한다. 철거 비용이 든다면 -(마이너스) 될 수도 있는 것이다. 결국 남는 것은 땅값(지대의 자기 지분)이다. 저층 아파트는 고층으로 재건축 하면서, 용적률을 올려 수익이 발생하지만 이미 고층 아파트라면 신중할 필요가 있다.

참고:

부동산 중요 용어를 그림으로 잘 설명한 블로그.

http://blog.daum.net/rcn845/14803757